相続登記を進めようとして、最初に迷いやすいのが「どの書類を集めればよいのか」という点です。
相続登記では、亡くなった方の戸籍だけでなく、住民票の除票、相続人の戸籍、遺産分割協議書、印鑑証明書、固定資産税の課税明細書など、さまざまな書類を使用します。
ただし、すべてのケースで同じ書類が必要になるわけではありません。
主に、次のどの方法で不動産を相続するかによって必要書類が変わります。
- 相続人全員の遺産分割協議で相続する
- 遺言書に基づいて相続する
- 法定相続分の割合で相続する
この記事では、相続登記に必要な書類をケース別に整理し、書類を集める際の注意点について司法書士が分かりやすく解説します。
まず不動産の相続方法を確認しましょう
相続登記の必要書類を集める前に、誰がどのような根拠で不動産を取得するのかを確認します。
遺言書がある場合には、原則として遺言書の内容に基づいて登記を行います。
遺言書がなく、相続人全員の話合いによって不動産を取得する方を決めた場合には、遺産分割協議に基づく相続登記を行います。
話合いをせず、民法で定められた法定相続分の割合で登記することもできます。
どの方法を選ぶかによって、遺産分割協議書や印鑑証明書が必要になるか、出生から死亡までの戸籍が必要になるかなどが変わります。
遺産分割協議による相続登記の必要書類
遺言書がなく、相続人全員の話合いによって不動産を取得する方を決める場合には、一般的に次の書類が必要です。
亡くなった方に関する書類
- 出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍
- 住民票の除票または戸籍の附票
出生から死亡までの戸籍は、亡くなった方の法定相続人を確認するために使用します。
一つの戸籍だけで出生から死亡まで確認できることは少なく、婚姻、転籍、戸籍制度の改製などに応じて、複数の戸籍を取得するのが一般的です。
住民票の除票または戸籍の附票は、登記簿に記載された所有者と亡くなった方が同一人物であることを確認するために使用します。
相続人に関する書類
- 相続人全員の現在の戸籍謄本
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 遺産分割協議書に押印した相続人の印鑑証明書
相続人の戸籍は、相続開始時にその方が生存していたことや、亡くなった方との関係を確認するために使用します。
住民票は、新しく不動産の所有者になる方の住所を登記簿へ記録するために必要です。住民票コードを登記申請書へ記載する方法を選んだ場合には、住民票の添付を省略できることがあります。
遺産分割協議書には、相続人が実印を押印し、その印影を確認するために印鑑証明書を添付します。
不動産を取得して自ら登記申請人となる相続人については、法務局への印鑑証明書の添付が不要になる場合がありますが、遺産分割協議書一式を整える際には、相続人全員分を取得しておくこともあります。
相続登記に添付する印鑑証明書には、原則として「発行後3か月以内」という有効期限はありません。ただし、預貯金の相続手続などでは、金融機関が独自に発行期限を設けていることがあります。
遺産分割に関する書類
- 遺産分割協議書
遺産分割協議書には、不動産を取得する方や対象となる不動産を正確に記載します。
土地については所在、地番、地目、地積、建物については所在、家屋番号、種類、構造、床面積などを、登記事項証明書に沿って記載します。
固定資産税の課税明細書に記載された住所だけを見て作成すると、地番と住居表示を混同したり、建物の家屋番号を誤ったりすることがあります。
不動産と登記申請に関する書類
- 登記申請書
- 固定資産税の課税明細書または固定資産評価証明書
- 委任状
- 相続関係説明図
登記申請書には、登記の目的、原因、相続人、不動産の表示、登録免許税などを記載します。
登録免許税は、原則として固定資産税評価額を基に計算するため、登記申請をする年度の固定資産税課税明細書や固定資産評価証明書を確認します。
司法書士へ登記申請を依頼する場合には、委任状が必要です。
相続関係説明図は、亡くなった方と相続人との関係を図にした書類です。これを戸籍とともに提出することにより、登記完了後に戸籍の原本還付を受けることができます。
法務局の登記手続ハンドブックでも、遺産分割協議による相続登記の主な書類として、戸籍、住民票の除票または戸籍の附票、相続人の住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書、固定資産課税明細書などが案内されています。
遺言書に基づく相続登記の必要書類
遺言書によって不動産を取得する場合には、遺産分割協議書や相続人全員の印鑑証明書は通常必要ありません。
主な必要書類は次のとおりです。
- 遺言書
- 亡くなった方の死亡の記載がある戸籍
- 不動産を取得する方が相続人であることを証明する戸籍
- 亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票
- 不動産を取得する方の住民票
- 固定資産税の課税明細書または固定資産評価証明書
- 登記申請書
- 委任状
遺産分割協議による場合と異なり、遺言書の内容から相続関係を確認できる場合には、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍がすべて必要になるとは限りません。
ただし、遺言書の記載内容、遺言によって取得する方が相続人か相続人以外の方か、遺言執行者が指定されているかなどにより、必要書類や申請人が変わります。
自筆証書遺言の場合の注意点
自宅などで保管されていた自筆証書遺言は、原則として家庭裁判所で検認を受け、遺言書に検認済証明書を付けてもらう必要があります。
一方、公正証書遺言と、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用して保管されていた遺言書については、家庭裁判所の検認は不要です。法務局で保管されている場合には、遺言書情報証明書を取得して手続に使用します。
なお、検認は遺言書が有効か無効かを判断する手続ではありません。遺言書の形式や内容に問題がある場合には、検認を受けても、その遺言に基づく登記ができないことがあります。
法定相続分による相続登記の必要書類
相続人全員が、民法で定められた法定相続分の割合で不動産を取得する場合には、一般的に次の書類が必要です。
- 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等
- 亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票
- 相続人全員の現在の戸籍謄本
- 不動産を取得する相続人全員の住民票
- 固定資産税の課税明細書または固定資産評価証明書
- 登記申請書
- 委任状
法定相続分で登記する場合には、遺産分割協議を行わないため、遺産分割協議書と協議に関する印鑑証明書は必要ありません。
一方で、相続人全員が不動産の共有者として登記されるため、相続人全員の住所を証明する書類が必要になります。法務局の申請書記載例でも、法定相続分で登記する相続人全員の住民票が案内されています。
法定相続分でいったん共有登記をした後、遺産分割協議により一人が不動産を取得することになった場合には、協議の結果を反映する登記が改めて必要になります。
将来、不動産を一人の名義にする予定がある場合には、最初からどの方法で登記するか慎重に検討した方がよいでしょう。
法定相続情報一覧図がある場合
法定相続情報一覧図の写しがある場合には、相続登記で戸籍一式の代わりに利用できることがあります。
法定相続情報一覧図とは、戸籍に基づいて亡くなった方と法定相続人との関係を一覧にした書類で、法務局の登記官による認証を受けたものです。
相続人の住所を記載した法定相続情報一覧図であれば、相続登記の住所証明書として使用でき、住民票の添付を省略できる場合もあります。
法定相続情報一覧図は、相続登記だけでなく、複数の金融機関における預貯金の解約や名義変更などにも利用できます。
戸籍の束を手続先ごとに提出する負担を減らせるため、不動産と預貯金の両方を相続する場合には作成を検討する価値があります。
相続登記では権利証も必要？
亡くなった方が保管していた権利証や登記識別情報通知は、通常の相続登記では原則として添付書類になりません。
ただし、権利証には不動産の所在や地番、家屋番号などが記載されているため、亡くなった方が所有していた不動産を確認する資料として役立ちます。
登記事項証明書も、通常は登記申請書への添付が必須ではありませんが、現在の登記名義、登記上の住所、不動産の正確な表示を確認するために取得しておくと安心です。
権利証が見つからないという理由だけで、相続登記ができなくなるわけではありません。
書類収集で特に注意したいポイント
登記簿上の住所と最後の住所が異なる場合
亡くなった方の住民票の除票に記載された最後の住所と、登記簿に記載された住所が一致しないことがあります。
転居を繰り返して住所変更登記をしていなかった場合には、戸籍の附票や過去の住民票などを取得し、登記簿上の住所から最後の住所までのつながりを証明します。
古い住民票や戸籍の附票が保存期間の経過により取得できない場合には、権利証、固定資産税の課税資料、不在籍証明書、不在住証明書など、追加の資料が必要になることがあります。
これは相続登記で書類の準備に時間がかかりやすい代表的なケースです。
私道や非課税の土地を見落とさない
固定資産税の課税明細書だけで不動産を確認すると、私道持分、共有地、非課税の土地などが記載されておらず、登記を漏らすことがあります。
権利証、登記事項証明書、売買契約書なども確認し、所有不動産を把握することが重要です。
令和8年（2026年）2月2日からは、登記名義人の氏名や住所を基に、所有不動産を一覧的に確認できる「所有不動産記録証明制度」も始まっています。亡くなった方が所有していた不動産を把握し、相続登記の漏れを防ぐために利用できます。
戸籍は多く集めればよいわけではない
戸籍は、亡くなった方の家族構成によって必要な範囲が変わります。
子どもが相続人になる場合と、兄弟姉妹や甥・姪が相続人になる場合とでは、集める戸籍の量が大きく異なります。
兄弟姉妹が相続人になる場合には、亡くなった方だけでなく、父母の出生から死亡までの戸籍や、先に亡くなった兄弟姉妹の戸籍が必要になることもあります。
不足した戸籍を後から追加するよりも、最初に相続人の範囲を整理してから請求先を決める方が効率的です。
司法書士からの実務ポイント
相続登記の書類収集では、すぐに戸籍を請求し始めるより、先に次の3点を確認することが大切です。
- 遺言書があるか
- 誰が不動産を取得する予定か
- 亡くなった方がどの不動産を所有していたか
この3点を確認しないまま書類収集を始めると、不要な戸籍を取得したり、反対に必要な印鑑証明書や住所関係の書類が不足したりすることがあります。
また、相続登記だけでなく預貯金の解約も予定している場合には、金融機関で必要となる書類も見据えて、戸籍や印鑑証明書の通数を決めると効率的です。
このような場合は早めにご相談ください
次のような場合には、必要書類の判断や収集が複雑になりやすいため、司法書士への相談をおすすめします。
- 亡くなった方の本籍地が分からない
- 戸籍をどこまでさかのぼればよいか分からない
- 兄弟姉妹や甥・姪が相続人になる
- 相続人の一人が既に亡くなっている
- 祖父母や曽祖父母の名義のままになっている
- 登記簿上の住所と最後の住所が異なる
- 遺言書の内容で登記できるか分からない
- 私道や共有持分がある
- 不動産が複数の市区町村にある
- 相続登記と預貯金の手続をまとめて進めたい
町田市周辺の相続登記は一灯司法書士法人へご相談ください
一灯司法書士法人では、相続登記に必要な書類の確認から、戸籍の収集、相続人の調査、遺産分割協議書の作成、法務局への登記申請まで、一連の手続をお手伝いしています。
司法書士がご相談内容の確認から書類作成、登記申請、完了後のご案内まで一貫して担当します。
町田市を中心に、周辺地域や遠方の不動産についても相続登記のご相談を承っています。平日に時間を取ることが難しい方については、事前のご予約により土日のご相談にも対応しています。
ご相談の際には、現在お手元にある次の資料をご持参ください。
- 固定資産税の納税通知書・課税明細書
- 権利証または登記識別情報通知
- 取得済みの戸籍や住民票
- 遺言書
- 不動産の売買契約書など
すべての書類がそろっていなくてもご相談いただけます。現在の状況を確認したうえで、必要となる書類と手続の進め方をご案内します。
※この記事は令和8年（2026年）7月26日現在の法令・制度に基づいて作成しています。個別の相続関係、遺言書の内容、不動産の登記状況などによって必要書類は異なります。具体的な手続については司法書士などの専門家へご相談ください。
