令和6年（2024年）4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。
相続によって土地や建物を取得した方は、原則として、相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
この義務は、令和6年4月1日より前に発生した相続にも適用されます。
そのため、
「何年も前に亡くなった父名義の自宅が残っている」
「祖父名義の土地をそのままにしている」
「相続人同士の話合いが終わっていない」
という方も、相続登記の期限を確認する必要があります。
この記事では、相続登記の義務化、申請期限、過料、遺産分割がまとまらない場合の対処法について、司法書士が分かりやすく解説します。
相続登記の義務化とは
相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物の名義を、相続する方の名義へ変更する手続です。
以前は、相続登記をいつまでに行わなければならないという法律上の期限がありませんでした。
そのため、相続登記をしないまま長期間放置される不動産が増え、登記簿を確認しても現在の所有者が分からない「所有者不明土地」が社会問題となりました。
そこで、所有者不明土地の発生を防ぐため、令和6年4月1日から相続登記の申請が法律上の義務となりました。
相続した不動産を売却する予定がなく、自分でそのまま使用する場合であっても、相続登記を省略することはできません。
相続登記の期限はいつまで？
相続登記の期限は、単純に「亡くなった日から3年」と決まっているわけではありません。
原則として、次の2つの事実を知った日から3年以内です。
- 自分のために相続が始まったこと
- 自分が不動産の所有権を取得したこと
一般的な親子間の相続では、家族が亡くなったことと、その方が自宅などの不動産を所有していたことを同時に知るケースが多いため、実際には死亡日を基準に考えることが多いでしょう。
一方、亡くなった方が遠方に土地を所有していたことを後から知った場合には、その不動産を相続したことを知った日が期限の起算点になることがあります。
遺言書によって不動産を相続した場合
遺言書によって不動産を取得した相続人も、相続登記の義務化の対象です。
遺言書があるからといって、自動的に不動産の名義が変更されるわけではありません。
遺言書の内容を確認し、必要な戸籍などをそろえて、法務局へ登記を申請する必要があります。
遺産分割協議が成立した場合
遺産分割協議によって不動産を取得する相続人が決まった場合には、遺産分割協議が成立した日から3年以内に、その内容に沿った相続登記を申請しなければなりません。
例えば、いったん法定相続分による相続登記をした後で、遺産分割協議により一人の相続人が不動産を取得することになった場合には、遺産分割の結果を反映する登記が改めて必要です。
相続人申告登記をしていた場合も、後日、遺産分割協議が成立したときは、原則として成立日から3年以内に正式な相続登記を行う必要があります。
令和6年4月1日より前の相続も対象です
相続登記の義務化は、制度が始まった令和6年4月1日以降に亡くなった方の相続だけに適用されるものではありません。
令和6年4月1日より前に発生した相続でも、相続登記が済んでいなければ対象になります。
制度が始まる前から不動産を相続したことを知っていた場合には、原則として令和9年（2027年）3月31日までに相続登記をする必要があります。
例えば、次のような不動産も対象です。
- 数年前に亡くなった父名義の自宅
- 祖父や曽祖父の名義のままになっている土地
- 以前の相続で名義変更を忘れていた私道持分
- 共有者の一人が亡くなったままになっている共有持分
- 利用していない山林や農地
「昔の相続だから対象外」ということにはなりません。
名義が亡くなった方のままになっている不動産に心当たりがある場合には、固定資産税の課税明細書や登記事項証明書を確認しましょう。
過去の相続の期限はすべて令和9年3月31日？
制度開始前の相続について、制度開始前から不動産を相続したことを知っていた場合には、原則として令和9年3月31日が期限です。
一方、令和6年4月1日以降に、亡くなった方が所有していた不動産の存在を初めて知った場合には、その不動産を相続したことを知った日から3年以内が期限となります。
例えば、父が亡くなった当時は自宅だけを所有していると思っていたものの、後になって遠方の土地が見つかった場合などです。
期限の判断には、相続の発生日だけでなく、不動産の存在とその取得を知った時期も関係します。
判断が難しい場合には、「まだ期限まで余裕がある」と自己判断せず、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。
相続登記をしないとどうなる？
正当な理由がないのに期限内に相続登記を申請しなかった場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
過料は刑事罰としての罰金ではなく、行政上のペナルティです。
そのため、過料を科されたことによって前科が付くものではありません。
ただし、過料を支払えば相続登記をしなくてもよいということではありません。過料とは別に、相続登記を申請する義務は残ります。
期限を過ぎたら直ちに10万円を請求されるわけではありません
相続登記の期限を過ぎた瞬間に、自動的に10万円の請求書が届くわけではありません。
登記官が相続登記の申請義務に違反している事実を把握した場合には、まず、相当の期間を定めて登記を申請するよう催告する仕組みになっています。
催告を受けたにもかかわらず、正当な理由がなく期限内に登記をしなかった場合には、登記官から管轄の地方裁判所へ通知され、裁判所が過料について判断します。
もっとも、催告が届くまで何もしなくてよいわけではありません。
期限を過ぎていることに気付いた場合には、催告を待たず、できるだけ早く相続登記または相続人申告登記を行うことが大切です。
「正当な理由」があれば過料の対象にならないことがあります
期限内に相続登記ができなかったことについて正当な理由がある場合には、過料の対象にならないことがあります。
法務省が示している正当な理由の例には、次のようなものがあります。
- 相続人が極めて多く、戸籍の収集や相続人の把握に長い時間がかかる
- 遺言書の有効性や遺産の範囲について争いがある
- 申請義務を負う相続人が重病である
- DVなどの被害を受け、避難を余儀なくされている
- 経済的に困窮し、登記費用を負担できない
これらは例示であり、正当な理由があるかどうかは、個別の事情に応じて判断されます。
単に、
「忙しかった」
「登記が必要だとは知らなかった」
「売却する予定がなかった」
「相続人同士で話合いをしていなかった」
というだけでは、正当な理由として認められない可能性があります。
期限内に正式な相続登記を行うことが難しい場合には、放置せず、相続人申告登記などの利用を検討しましょう。
遺産分割協議がまとまらない場合はどうする？
相続人同士で不動産を誰が取得するか決まらない場合でも、相続登記の期限が自動的に延長されるわけではありません。
遺産分割協議が期限内にまとまらない場合には、主に次の方法が考えられます。
法定相続分による相続登記をする
相続人全員が、法律で定められた法定相続分の割合で不動産を取得したものとして、相続登記をする方法です。
ただし、法定相続分による登記をするためには、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍などを収集し、相続人全員とその法定相続分を確定する必要があります。
また、後日、遺産分割協議が成立した場合には、その結果を反映する登記が必要になることがあります。
相続人申告登記をする
期限内に正式な相続登記をすることが難しい場合には、相続人申告登記を利用できます。
相続人申告登記とは、登記簿上の所有者について相続が始まったことと、自分がその相続人であることを法務局へ申し出る制度です。
主な特徴は次のとおりです。
- 相続人の一人が単独で申し出ることができる
- 法定相続人全員を確定する必要がない
- 法定相続分を証明する必要がない
- 通常の相続登記より必要書類が少ない
- 登録免許税がかからない
- オンラインでも申し出ることができる
ただし、相続人申告登記は、申出をした相続人についてのみ、相続登記の基本的な申請義務を履行したものとみなされる制度です。
一人が自分の分だけ申し出た場合、ほかの相続人の義務まで当然に履行したことにはなりません。
相続人全員分をまとめて申し出る場合には、ほかの相続人から委任を受ける必要があります。
相続人申告登記をすれば名義変更は完了する？
相続人申告登記をしても、通常の相続登記が完了したことにはなりません。
相続人申告登記では、申出をした方の氏名や住所などが登記簿に記載されますが、その方が不動産の所有権を取得したことや、持分の割合が登記されるわけではありません。
そのため、相続人申告登記だけでは、原則として次の手続はできません。
- 相続した不動産を売却する
- 不動産を贈与する
- 不動産に抵当権を設定する
- 遺産分割の結果に沿って一人の名義にする
相続人申告登記は、正式な相続登記に代わる制度ではなく、期限内に義務を履行するための暫定的な制度です。
遺産分割協議が成立した後は、協議の内容に沿った相続登記を申請する必要があります。
過料以外にも相続登記を放置するリスクがあります
相続登記を放置する問題は、過料だけではありません。
相続人が増えて話合いが難しくなる
相続登記をしないうちに相続人の一人が亡くなると、その方の配偶者や子どもが新たな相続人になります。
放置する期間が長いほど相続人が増え、面識のない親族を含めた話合いが必要になることがあります。
不動産をすぐに売却できない
亡くなった方の名義のままでは、原則として不動産を売却できません。
買主が見つかってから相続登記を始めても、戸籍収集や遺産分割協議に時間がかかり、予定どおり売却できないことがあります。
必要書類を集めにくくなる
古い住民票の除票や戸籍の附票には保存期間があります。
時間の経過によって一部の書類が取得できなくなると、亡くなった方と登記名義人が同一人物であることを証明するため、追加の資料が必要になる場合があります。
不動産を正確に把握できなくなる
自宅の土地や建物以外に、私道持分、共有地、山林、農地などが含まれていることがあります。
時間がたつほど関係資料が失われ、不動産の調査が難しくなることがあります。
相続登記が済んでいるか確認する方法
不動産の相続登記が済んでいるか分からない場合には、登記事項証明書を取得して、現在の所有者を確認します。
登記事項証明書は、全国の法務局の窓口やオンラインで取得できます。
固定資産税の納税通知書が相続人宛てに届いていても、相続登記が済んでいるとは限りません。
固定資産税を納める方の登録と、不動産登記簿上の所有者の名義変更は別の手続です。
「自分が固定資産税を払っているから名義も変わっているはず」と考えず、登記事項証明書で確認することが大切です。
相続登記の義務化についてよくある質問
相続した不動産に住み続ける場合も登記が必要ですか？
必要です。
売却や賃貸をする予定がなく、ご自身やご家族が住み続ける場合でも、相続登記の義務化の対象になります。
価値のない土地でも登記が必要ですか？
原則として必要です。
土地の利用価値が低いことや、固定資産税が課税されていないことだけを理由に、相続登記を省略することはできません。
相続放棄をした場合も登記が必要ですか？
家庭裁判所で相続放棄が受理された方は、初めから相続人ではなかったものとみなされるため、通常、その方が相続登記を申請することはありません。
ただし、ほかの相続人が誰になるかを改めて確認する必要があります。
相続税の申告が不要でも相続登記は必要ですか？
必要です。
相続税の申告と相続登記は別の手続です。
相続財産が相続税の基礎控除額以下で、相続税の申告が不要な場合でも、不動産を相続した場合には相続登記を行う必要があります。
過料を支払えば登記しなくてもよいですか？
登記をしないままでよいことにはなりません。
過料が科された場合でも、相続登記の申請義務は残ります。
期限が近い場合は早めに準備を始めましょう
相続登記には、戸籍の収集、相続人の確認、不動産の調査、遺産分割協議書の作成などが必要です。
本籍地が何度も移っている場合や、相続人が兄弟姉妹、甥、姪に及ぶ場合には、戸籍収集だけでも時間がかかることがあります。
また、祖父や曽祖父の名義のままになっている不動産では、複数回の相続を整理しなければならない場合があります。
期限の直前になってから着手するのではなく、余裕を持って準備を始めることが重要です。
町田市周辺の相続登記は一灯司法書士法人へご相談ください
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次のような方は、お早めにご相談ください。
- 昔の相続登記が終わっていない
- 祖父や父の名義の不動産が残っている
- 令和9年3月31日の期限が関係するか確認したい
- 遺産分割協議がまだまとまっていない
- 相続人申告登記を利用すべきか分からない
- 相続人や不動産の数が多い
- 自分で戸籍を集めることが難しい
- 相続登記と預貯金の手続をまとめて依頼したい
当法人では、司法書士がご相談内容の確認から書類作成、登記申請、手続完了まで一貫して担当します。
町田市を中心に、周辺地域の相続登記についてご相談を承っています。平日に時間を取ることが難しい方については、事前のご予約により土日のご相談にも対応しています。
相続登記の期限や必要な手続が分からない場合には、現在お持ちの戸籍、固定資産税の納税通知書、登記事項証明書、遺言書などをご準備のうえ、お問い合わせください。
※この記事は令和8年（2026年）7月24日現在の法令・制度に基づいて作成しています。個別の事情によって期限、必要書類、手続方法が異なる場合がありますので、具体的な手続については司法書士などの専門家へご相談ください。
