親や配偶者などが亡くなり、その方が土地や建物を所有していた場合には、「相続登記」が必要です。
相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続する方の名義へ変更する手続です。
令和6年（2024年）4月1日から相続登記が義務化されたため、相続した不動産をそのままにしておくことはできません。
この記事では、相続登記の期限、必要書類、費用、手続の流れについて、初めて相続手続をする方にも分かりやすく解説します。
相続登記とは
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に、土地や建物の登記名義を相続人へ変更する手続です。
例えば、父親名義の自宅を子どもが相続した場合には、登記簿上の所有者を父親から子どもへ変更します。
市役所へ死亡届を提出しても、不動産の名義が自動的に変更されるわけではありません。不動産の所在地を管轄する法務局へ、別途、相続登記を申請する必要があります。
相続登記をしないままでは、登記簿上の所有者は亡くなった方のままです。そのため、相続した不動産を売却したり、担保に入れたりする場合には、原則として、その前に相続登記を済ませなければなりません。
相続登記は令和6年4月1日から義務化されています
令和6年（2024年）4月1日から、相続登記の申請が法律上の義務となりました。
相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則として、その事実を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
また、遺産分割協議によって不動産を取得する相続人が決まった場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った登記を申請する必要があります。
正当な理由がないのに期限内に申請しなかった場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
過去の相続も義務化の対象です
相続登記の義務化は、令和6年4月1日以降に発生した相続だけが対象ではありません。
令和6年4月1日より前に亡くなった方の不動産についても、相続登記が済んでいなければ義務化の対象になります。
施行前から相続したことを知っていた不動産については、原則として令和9年（2027年）3月31日までに相続登記をする必要があります。
「祖父名義のままになっている土地がある」「父が亡くなって何年も経っている」といった場合にも、早めの確認が必要です。
相続登記の基本的な流れ
相続登記は、おおむね次の順番で進めます。
1．亡くなった方の不動産を確認する
最初に、亡くなった方が所有していた土地や建物を確認します。
主な確認資料は、次のとおりです。
- 固定資産税の納税通知書・課税明細書
- 登記事項証明書
- 権利証または登記識別情報通知
- 売買契約書などの不動産関係資料
自宅の土地と建物だけだと思っていても、私道の持分、共有地、山林、農地などが別に存在することがあります。
一部の不動産だけ登記をして、ほかの土地を登記し忘れないよう注意が必要です。
2．遺言書の有無を確認する
遺言書がある場合には、原則として遺言書の内容に従って手続を進めます。
自宅や貸金庫などを確認するほか、法務局の自筆証書遺言書保管制度や、公証役場の遺言検索制度を利用して確認することもあります。
自宅で自筆証書遺言を発見した場合には、勝手に開封せず、家庭裁判所で検認手続が必要になることがあります。
3．戸籍を集めて相続人を確定する
相続登記をするためには、誰が法定相続人であるかを戸籍によって証明しなければなりません。
一般的には、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、除籍、改製原戸籍などを取得します。
結婚、転籍、戸籍制度の改製などにより戸籍が複数に分かれていることも多く、亡くなった方の本籍地を順番にさかのぼって請求する必要があります。相続登記に当たっては、被相続人の出生から死亡までの戸除籍謄本などを収集し、法定相続人の範囲を確定することになります。
4．不動産を誰が相続するか決める
遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産を誰が相続するか決めます。
相続人全員が合意したら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には、対象となる不動産を登記事項証明書どおりに正確に記載し、原則として相続人全員が実印を押印します。
一人でも協議から外れていたり、不動産の表示に誤りがあったりすると、登記を進められないので注意が必要です。
5．登記申請書と必要書類を準備する
不動産を取得する相続人が決まったら、登記申請書を作成し、戸籍などの必要書類をそろえます。
登録免許税の金額も計算し、収入印紙などで納付できるように準備します。
6．法務局へ相続登記を申請する
相続登記は、亡くなった方の住所地ではなく、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。
複数の地域に不動産がある場合には、管轄する法務局が分かれ、複数の申請が必要になることがあります。
申請方法には、法務局の窓口へ提出する方法、郵送する方法、オンラインで申請する方法があります。
申請後、法務局の審査で不備が見つかると、書類の修正や追加提出を求められることがあります。
登記が完了すると、新しく所有者となった方に登記識別情報通知が発行されます。
相続登記に必要な書類
遺産分割協議によって不動産を相続する場合の主な必要書類は、次のとおりです。
亡くなった方に関する書類
- 出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍
- 住民票の除票または戸籍の附票
住民票の除票や戸籍の附票は、登記簿に記録されている所有者と亡くなった方が同一人物であることを確認するために使用します。
相続人に関する書類
- 相続人全員の現在の戸籍謄本
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 相続人全員の印鑑証明書
遺産分割に関する書類
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の実印による押印
不動産と登記申請に関する書類
- 登記申請書
- 固定資産税課税明細書または固定資産評価証明書
- 相続関係説明図
- 委任状（司法書士へ依頼する場合）
ただし、遺言書がある場合、相続放棄をした方がいる場合、数次相続が発生している場合などには、必要書類が異なります。
相続登記にかかる費用
相続登記の費用は、大きく分けて次の3つです。
1．登録免許税
登録免許税は、法務局へ登記を申請する際に納める税金です。
相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として次の式で計算します。
固定資産税評価額×0.4％
例えば、土地と建物の固定資産税評価額の合計が2,000万円の場合、登録免許税は原則として8万円です。
固定資産税評価額は、実際の売却価格や相続税評価額とは異なります。通常は、固定資産税の課税明細書や固定資産評価証明書に記載された金額を使用します。
なお、一定の要件を満たす価額100万円以下の土地などについては、令和9年（2027年）3月31日まで登録免許税が免税となる場合があります。
2．戸籍などの取得費用
戸籍、除籍、改製原戸籍、住民票、戸籍の附票、印鑑証明書、固定資産評価証明書などを取得する費用がかかります。
本籍地が複数の市区町村に移っている場合や、相続関係が複雑な場合には、取得する戸籍の通数が多くなります。
郵送で請求する場合には、定額小為替の発行手数料、郵送料、返信用封筒などの費用も必要です。
3．司法書士報酬
司法書士へ依頼する場合には、登録免許税や戸籍取得費用などの実費とは別に、司法書士報酬がかかります。
報酬は、不動産の数、相続人の人数、戸籍収集の範囲、遺産分割協議書作成の有無、複数の法務局へ申請する必要があるかなどによって異なります。
相談する際には、司法書士報酬だけでなく、登録免許税や戸籍取得費用を含めた総額の見積りを確認すると安心です。
相続登記は自分でできる？
相続人本人が相続登記を申請することは可能です。
次のような比較的単純なケースでは、ご自身で進められることもあります。
- 相続人が配偶者と子どもだけである
- 相続人全員の関係が良好である
- 不動産が自宅の土地と建物だけである
- 亡くなった方の戸籍を集めやすい
- 平日に市役所や法務局へ行く時間がある
一方、次のような場合には、司法書士への相談をおすすめします。
- 相続人が多い
- 兄弟姉妹や甥・姪が相続人になる
- 何代も前の名義のままになっている
- 相続人の一人が既に亡くなっている
- 不動産が複数の市区町村にある
- 私道、農地、山林、共有持分などがある
- 遺産分割協議書の作り方が分からない
- 亡くなった方の住所と登記簿上の住所がつながらない
- 相続人に未成年者や判断能力が低下した方がいる
- 不動産を早めに売却する予定がある
- 平日に手続を進める時間が取れない
ご自身で手続を始めた後に、戸籍の不足や遺産分割協議書の不備が判明し、最初から整理し直すこともあります。
判断に迷う場合には、戸籍や固定資産税の課税明細書など、現在手元にある資料を持参して司法書士へ相談するとよいでしょう。
遺産分割が期限内にまとまらない場合
相続人同士の話合いがまとまらず、3年以内に相続登記をすることが難しい場合には、「相続人申告登記」という制度があります。
相続人申告登記は、自分が登記名義人の相続人であることを法務局へ申し出ることによって、相続登記の申請義務を簡易に履行する制度です。登録免許税はかかりません。
ただし、相続人申告登記をしても、不動産の所有者が正式に相続人へ変更されるわけではありません。
そのままでは不動産を売却したり、担保を設定したりできないため、遺産分割が成立した後には、別途、正式な相続登記が必要です。
相続人申告登記は、通常の相続登記に代わるものではなく、期限内に正式な登記をすることが難しい場合の暫定的な制度と考える必要があります。
相続登記は早めに進めましょう
相続登記を長期間放置すると、当初の相続人が亡くなり、さらにその配偶者や子どもが相続人になることがあります。
年月が経つほど相続人の数が増え、面識のない親族との協議が必要になったり、必要な書類の収集が難しくなったりします。
また、不動産を売却しようと思ったときに相続登記が済んでいないと、予定どおり売却手続を進められない可能性があります。
「まだ売却する予定がないから」と後回しにせず、相続人の関係が分かり、必要書類を集めやすいうちに手続を進めることが大切です。
町田市周辺の相続登記は一灯司法書士法人へご相談ください
一灯司法書士法人では、相続登記の申請だけでなく、戸籍の収集、相続人の確認、法定相続情報一覧図や遺産分割協議書の作成など、相続に必要な手続をまとめてお手伝いしています。
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町田市を中心に、相続登記や預貯金の相続手続についてご相談を承っています。平日に時間を取ることが難しい方については、事前のご予約により土日のご相談にも対応しています。
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お手元にある戸籍、固定資産税の納税通知書、遺言書などをご準備いただくと、ご相談がスムーズです。
※この記事は令和8年（2026年）7月21日現在の法令・制度に基づいて作成しています。個別の事情によって必要な手続や書類が異なるため、具体的な手続については司法書士などの専門家へご相談ください。
